Artigo publicado na revista Banco de Idéias – Ano XI, 40ª ed. Set/Out/Nov/2007
André Albuquerque é Advogado e Diretor Presidente da Terra Nova Regularizações Fundiárias
Uma nova abordagem para um velho problema
Quando pensamos sobre a violência as primeiras imagens que nos vêm à mente são as formas mais aparentes em que ela se manifesta na sociedade. Existe, no entanto, um aspecto não tão explícito que está relacionado às suas causas e que merece ser cuidadosamente examinado. Estamos falando da manifesta violência das ações governamentais assistencialistas e políticas públicas paternalistas, dissociadas de programas que estimulem pessoas a sair da inércia e do conformismo. Isso faz com que acreditem que para transformar a situação de carência em que vivem precisam, incondicionalmente, das benesses dos gestores públicos. Esta forma de violência está tão arraigada em alguns setores da sociedade, principalmente na classe política, que sua prática muitas vezes é difundida e até premiada, sem que muitos percebam os nefastos resultados que causam à auto estima de uma parte da população. Esta espera com o “chapéu na mão” o próximo gesto de atenção daquele “benfeitor” que irá proporcionar-lhes a sobrevivência e alguns momentos de ilusória satisfação.
Entendida como violação de direitos este tipo de violência sem imagem, gera um “apartaid social” que se perpetua com a crença na dependência do “Estado Provedor”. É alimentado porquanto não se estimula o crescimento da renda através de políticas sérias de educação, geração de renda, micro-crédito, etc. A base da pirâmide socioeconômica não encontra assim, maneira de ascender ao capital através de seus próprios esforços. Muitos se aproveitam deste estado de letargia social, angariando votos, vendendo segurança, doando migalhas...
Em relação à Regularização Fundiária Urbana, na medida em que ela acontece, a taxa de criminalidade - a violência explícita - baixa sensivelmente chegando ao nível médio do município em que se situa. É fácil de entender o porquê dessa redução. O antigo “invasor” passa a ser proprietário, sua casa transforma-se em ativo financeiro e, o cadastramento e posterior registro de cada propriedade permite uma clara identificação dos cidadãos de bem e dos marginais. A abertura dos becos e vielas, o alargamento das ruas e a formalização do acesso aos serviços de água e energia elétrica, permitem um trânsito maior dos serviços públicos dentro das áreas, proporcionando maior segurança à população. A comunidade, em busca da valorização de seus ativos (casas) contribui para a redução da violência nas proximidades. Não existem estatísticas disponíveis de mensuração da queda da violência em parcelamentos fundiariamente regularizados. As poucas evidências são, no entanto, extremamente estimulantes.
Uma experiência bem sucedida em Regularização Fundiária, realizada através da iniciativa privada, demonstra que comunidades de baixa renda, se organizadas e estimuladas, podem se transformar em agentes de transformação das cidades.
Para os que não estão familiarizados com o tema e não têm idéia da dimensão do problema, vale informar que a Organização das Nações Unidas - ONU estima que as favelas abrigarão 1,4 bilhão de pessoas até 2.020, sendo que no Brasil nelas viverão 55 milhões. Este será o resultado do abismo social que existe e que, supostamente, continuará existindo entre pobres e ricos, em todo o mundo, fruto também da incapacidade do poder público de criar condições para atender a demanda habitacional da população de baixa renda, que é impelida a ocupar áreas de risco ou de preservação permanente para construir moradias precárias.
No Brasil os impactos ambientais gerados pela ocupação desordenada das cidades, obrigaram os legisladores a criar instrumentos legais para disciplinar o uso e ocupação do solo urbano e mecanismos de punição para quem a parcela irregularmente e degrada recursos naturais. Os Planos Diretores Municipais, a Lei 6766/79 e o Código Florestal, são exemplos deste intento, não acompanhado por Políticas Habitacionais Públicas, em nenhuma esfera de Governo, capazes de atender o crescimento da demanda por novas moradias.
Na tentativa de organizar a expansão das Cidades e evitar a destruição das áreas de preservação permanente (áreas de risco, beira de rios, córregos e nascentes), o rigor da legislação, em que pese seu aspecto positivo, criou inúmeras exigências para a produção de novos parcelamentos formais, que desestimularam a implantação de loteamentos legais, principalmente os “populares” destinados à baixa renda onde a carência é maior.
Aproveitando-se da inércia e/ou incapacidade do Estado e a necessidade da população, proprietários de áreas, “grileiros” e políticos inescrupulosos fizeram surgir cidades informais que abrigam atualmente grande parte da população urbana.
Os números da irregularidade são impressionantes. Para se ter uma idéia basta dizer que um quarto da população do Distrito Federal, um terço do Município de Porto Velho, 136.000 famílias em Curitiba e região metropolitana, e oitocentos mil paulistanos moram em ocupações irregulares, sem falar na população “favelada” do Rio de Janeiro.
A informalidade quase sempre está associada a outras mazelas sociais, tais como violência urbana, redes clandestinas de água e energia elétrica, desemprego, poluição, degradação ambiental, etc...
Observando este quadro pode-se pensar que estamos diante de uma situação irreversível e o que nos resta é observar impassíveis a concretização dos tristes prognósticos constantes nos estudos da Organização das Nações Unidas.
Sempre acreditamos que profecias catastróficas ou previsões pessimistas nunca foram transmitidas à humanidade para que se cumprissem inexoravelmente. Servem de fato com um alerta que visa propor ao ser humano uma nova forma de viver e de aprender.
Trabalhando para uma prefeitura da região metropolitana de Curitiba, mediando acordos entre proprietários e ocupantes irregulares em seis áreas, envolvendo 1.500 famílias, observamos um grande interesse da população em adquirir a propriedade dos lotes onde haviam construído suas casas, e também dos proprietários em transferir a propriedade dos imóveis por estarem sem sua posse, há mais de 10 anos, em que pese terem conseguido mandado de reintegração favorável desde o início da ocupação. As negociações intermediadas pela prefeitura foram bem até o prefeito perder a reeleição. O novo gestor não quis saber se o projeto de regularização era bom, ou se faria bem para a população do seu município. Se o projeto era do antecessor não serviria para a atual gestão e o programa foi abandonado pela prefeitura. Fomos dispensados sem a oportunidade de explicar os benefícios que aquela ação traria para todo o município. A Regularização Fundiária é um trabalho de médio/longo prazo, não coincidente necessariamente com os mandatos eleitorais.
Criamos então uma empresa pioneira no setor para darmos continuidade às mediações entre proprietários e ocupantes. Realizamos os primeiros acordos judiciais e incluímos no valor total do projeto, custo para relocação de famílias em áreas de preservação permanente, infra-estrutura e outros necessários à aprovação dos parcelamentos. Até valores destinados à construção de equipamento comunitário foram incluídos no preço, a fim de repassarmos à comunidade, para a construção da sede da Associação dos Moradores. Onde construir? Evidenciamos junto aos juizes a necessidade de reintegrar lotes vazios aos proprietários para que pudessem doar à comunidade. Descobrimos que, além dos benefícios diretos como sediar projetos de geração de renda e educação ambiental, a implantação do equipamento estimula a adesão dos moradores e a adimplência nos pagamentos das parcelas. Nas negociações foi acertado que os moradores pagariam um valor compatível com a renda familiar e foram estabelecidos critérios especiais para atendimento das famílias comprovadamente carentes. Negociamos com as partes um percentual da carteira de cobrança para conduzirmos a aprovação dos projetos até o registro do parcelamento e para administrarmos a carteira de cobrança.
Descobrimos que, com a população unida e o apoio das instituições públicas, estaríamos resolvendo, sem custo para o estado, um grave problema social, urbanizando e legalizando as áreas. As associações de moradores foram estimuladas a negociar com a prefeitura e a Companhia de Habitação do Paraná - COHAPAR, pequenas obras para baixar os custos dos empreendimentos e melhorar a qualidade de vida dos moradores. Foram aprimorados tecnicamente os acordos entre proprietários e moradores, todos aceitos pelo poder judiciário. Nas áreas mais carentes de infra-estrutura, através deste instrumento acertou-se com os proprietários que mediante adesão de 80% da população aos contratos individuais de Adesão à Regularização Fundiária, teríamos a permissão para que o Governo do Estado pudesse instalar água e energia elétrica para os ocupantes que não estavam morando em áreas de risco ou de preservação permanente.
Em 2003 ampliamos o trabalho para outras regiões do Estado do Paraná atendendo 7.000 famílias. Em 2005, em Cannes na França, tivemos o trabalho reconhecido pela International Real State Federation - FIABCI, recebendo o Prêmio RENÉ FRANK Habitat Award (destinado a projetos que propiciam a melhora das condições de habilidade das populações) em parceria com o Governo do Estado do Paraná/COHAPAR. A partir de então esta modalidade de intervenção em regularização fundiária passou a chamar a atenção de instituições internacionais, tais como Banco Mundial, BID e Universidade da Flórida. No ano de 2006, ampliamos nossa atividade para Rondônia, São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal envolvendo atualmente mais de 20.000 famílias. Neste ano o trabalho foi apresentado em Whashington – USA, no Simpósio Mundial de Pesquisas Urbanas, promovido pelo Banco Mundial.
O sucesso está baseado no trabalho intenso com a comunidade no sentido de estimular a união entre as pessoas para que se tornem agentes de transformação e de melhoria das condições de vida, do espaço que ocupam e seu entorno. Chamamos esta ação de Regularização Fundiária Sustentável como Instrumento de Transformação Social porque foram criados mecanismos concretos para que a população possa, por seus próprios meios, sair de uma condição passiva para se transformar em agente ativo e consciente, inserido na “cidade formal”. Como parceiros das instituições, as pessoas restauram a auto-estima percebendo que, pelo caminho da formalidade podem contar com os Poderes Judiciário, Legislativo, Executivo e o Ministério Público para atenderem suas justas reivindicações. Por outro lado, passam a se sentir proprietários e cidadãos, com endereço certo. Isso muda não só o comportamento individual, como também o familiar e o da coletividade.
Descobrir a lógica da informalidade e utilizá-la na construção da formalidade para que esta tenha a velocidade compatível com a demanda, tem sido a tônica deste modelo de Regularização Fundiária Sustentável. Percebemos que os recursos para a solução dos problemas das comunidades pobres estão dentro delas mesmas. Que com a restauração de um direito violado de moradia pode se promover muito mais do que se imagina, desde que estimulada a comunidade a conquistá-lo através de seus prórpios esforços, pois o acesso à propriedade cria uma noção de “enraizamento”, de pertencer ao bairro, à cidade, ao país e ao planeta.
Hernando de Soto, renomado economista peruano, Ministro de Governo do ex-presidente Fujjimori e presidente do Instituto de Liberdade e Democracia - ILD, em seu livro “Mistérios do Capital”, demonstra que existe U$ 9,3 trilhões em ativos-mortos na mão da população pobre dos países em desenvolvimento, em forma de casas que só servem como abrigo ou moradia precária. Um montante que representa quarenta e seis vezes mais que todos os investimentos feitos pelo Banco Mundial nestes países nos últimos 30 anos e 96 vezes mais que todo o auxilio concedido pelos países desenvolvidos neste período. Este renomado economista afirma que, regularizados estes ativos e tranformados em capital, poder-se-ía alavancar a economia destes países. Mas porque a experiência peruana de regularização massiva destes ativos não representou um incremento substancial na economia da população beneficiada? Consideramos que, o que talvez tenha faltado na referida experiência, é o elemento constante no “transformar através da união e do próprio esforço da população”. Todos valorizamos de forma distinta o que suamos para conquistar.
A experiência que desenvolvemos merece estudos e pesquisas para um maior conhecimento dos efeitos desta ação, que pode contribuir para o incremento desta modalidade de intervenção social. Certamente esta técnica, que inciou de uma maneira quase empírica, pode ser aprimorada e ampliada para outros setores da sociedade. Não se pretende descartar os valorosos esforços que tantos estão fazendo para propor saídas que revertam o incerto destino humano neste Planeta. O que queremos é somar esforços para encontrarmos juntos uma forma mais harmônica e pacifica de vivermos em sociedade.
